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14/03/2019

Alienação fiduciária de imóveis: precisamos proteger nossa principal garantia

por Elisa Junqueira Figueiredo (*) e Alice Assunção Stancati (**)

Criada pela lei nº 9.514/97, a alienação fiduciária de bem imóvel se traduz como negócio jurídico pelo qual um devedor, com o escopo de garantia, contrata a transferência da propriedade resolúvel de imóvel seu a um credor

A concessão de crédito lastreado em alienações fiduciárias foi amplamente difundida e hoje pode-se dizer que é a principal modalidade de garantia utilizada pelo mercado imobiliário brasileiro. O procedimento para extinção dessa garantia é descrito de forma pormenorizada na lei e se dá em âmbito extrajudicial

Em resumo, são duas as possibilidades: (i) quitada a dívida garantida pelo imóvel, a propriedade fiduciária transferida ao credor quando do registro da alienação fiduciária se extingue, retornando o imóvel integralmente ao patrimônio do antigo devedor; ou (ii) caso haja inadimplemento, cabe ao credor executar a garantia e consolidar a propriedade definitiva do imóvel em seu nome. É aí que começam as divergências.

Apesar de previsto na lei, esse procedimento foi objeto de inúmeras ações judiciais. Tantas ações, que por muitas vezes resultaram em decisões judiciais desencontradas, colocaram em risco a segurança jurídica do instituto. Como exemplo dessa insegurança, vale lembrar a divergência havida sobre termo final para purgação da mora pelo devedor. O texto da lei estabelece que em caso de não pagamento da dívida, caberá ao Oficial de Registro de Imóveis (provocado pelo credor) notificar o devedor para, no prazo de 15 dias, quitar a dívida.

Essa é a oportunidade de pagamento que a lei confere àquele que não honrou sua dívida no prazo contratual. Encerrado esse prazo, a propriedade do imóvel (após recolhimento do imposto devido) se consolida em nome do credor que, por sua vez, deverá levar o imóvel a leilão público. Parece adequado. Mas os tribunais, inclusive os de instancias superiores, firmaram entendimento de que poderia o devedor quitar a dívida até a data a assinatura da carta de arrematação, quando da realização do leilão do imóvel, em claro desacordo com o texto legal e com as normas que regem os registros públicos.

Buscando pôr fim a divergências como essa, em 2017, a lei 9.514/97 foi alterada, através da lei nº 13.465, com impacto em diversos de seus artigos e, acertadamente, manteve a possibilidade de quitação da dívida pelo devedor (purgação da mora) até a data da consolidação da propriedade em nome do credor. A nova lei, por outro lado, inovou ao conceder direito de preferência ao devedor para, entre a data da referida consolidação e a data da realização do segundo leilão público, “readquirir” o imóvel por preço correspondente ao valor de sua dívida, somados aos encargos incorridos com o procedimento da execução da garantia.

Importante ponderar que, caso o adquirente aguarde até a realização do segundo leilão para exercer seu direito de preferência e “readquirir” o imóvel, haverá ainda a incidência em dobro do imposto de transmissão da propriedade: uma na consolidação da propriedade em nome do credor e a outra na reaquisição do imóvel pelo devedor. Assim, na prática, caso o devedor quite a dívida, acrescida de encargos, terá até a realização do segundo leilão para manter ou readquirir a propriedade sobre o imóvel.

Entretanto, ao contrário do que se esperava com a edição da lei nº 13.465/17, a questão não foi integralmente pacificada. A discussão atual está na divergência a respeito da aplicabilidade das alterações legislativas trazidas pela lei nº 13.465/17 aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência. Em São Paulo, o Tribunal de Justiça recentemente admitiu Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) sobre o tema, que definirá, então, a aplicação prática do novo texto da lei, que vinculará o julgamento de todas as ações sobre o tema no estado.

A julgar pelas anteriores decisões que motivaram a edição da nova lei e já davam a possibilidade de o devedor pagar a dívida, ainda que acrescida de encargos, até a realização do segundo leilão e, com isso, reaver o imóvel, tem-se aí um sinal do que pode vir do julgamento do IRDR. Mas, até lá, o que esperamos que seja em breve, permanecem suspensas todas as ações sobre o assunto no Judiciário paulista e o mercado permanece torcendo pela vitória da segurança jurídica.

(*) – É sócia fundadora do FF Advogados, responsável pelas áreas de direito privado com foco em contratos, contencioso cível, arbitragem, imobiliário, família e sucessões (elisa.figueiredo@fflaw.com.br);

(**) – Advogada associada no FF Advogados, atua nas áreas de Direito societário, contratos e imobiliário (alice.assuncao@fflaw.com.br).

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