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28/02/2019

A tributação na permuta de imóveis e o ranking dos melhores países para se fazer negócios

por Edison Carlos Fernandes (*) e Marcus Swenson de Lima (**)

Dois temas abordados no primeiro mês de 2019 chamaram nossa atenção

O primeiro deles foi a promessa feita em Davos, pelo recém empossado presidente, de tornar o Brasil um dos 50 melhores países, pelo ranking do Banco Mundial (atualmente estamos na posição 109), para se fazer negócios. O segundo tema foi a decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em um caso isolado é verdade, de afastar o entendimento de que a permuta de imóveis deveria ser interpretada como receita da empresa imobiliária optante pelo lucro presumido.

A permuta imobiliária, do caso do STJ e para os que não estão familiarizados com ela, é aquela em que o proprietário de um terreno transfere seu imóvel para uma incorporadora imobiliária em troca de receber unidades (lotes, apartamentos, casas, salas comerciais etc.) no empreendimento imobiliário que será desenvolvido sobre o terreno. O entendimento da Receita, nesses casos, é de que o terreno, ao entrar no ativo da incorporadora optante pelo lucro presumido, deve compor sua receita bruta e, portanto, pagar IR, CSLL, PIS e COFINS, justamente por se entender que essa entrada é uma receita.

Mas esse terreno seria, de fato, uma receita para a empresa? Receitas significam entradas de ativos na empresa, seja sob a forma de dinheiro ou direitos, que não sejam oriundos de seus sócios, via capital social, ou por meio de dívida com terceiros. De acordo com o STF, “sob o específi co prisma constitucional, receita bruta pode ser defi nida como o ingresso fi nanceiro que se integra no patrimônio na condição de elemento novo e positivo, sem reservas ou condições” (Recurso Extraordinário n° 606.107).

Dessa forma, normalmente, receitas seriam as entradas de dinheiro decorrentes das vendas de produtos e serviços da empresa ou os juros recebidos de suas aplicações financeiras.

Ao destrincharmos a permuta imobiliária, segundo o conceito de receita, veremos que há sim uma entrada de ativos na empresa, que não foi resultado de aporte de seus sócios, mas que constitui uma dívida futura perante terceiros: entregar as unidades imobiliárias ao proprietário original do terreno.

O curioso, para não dizer contraditório, é que a própria Receita já entende que as permutas imobiliárias não são receitas propriamente ditas, quando realizadas por incorporadoras optantes pelo lucro real. A rigor, nesses casos, a Receita entende que há uma receita para a incorporadora com a entrada do terreno em seu ativo, mas há também um custo, pela saída dos apartamentos que serão dados em permuta (IN/SRF 107/88). Como o valor de entrada do terreno e saída dos apartamentos serão iguais no balanço da empresa, ambos se anulam, não gerando receita passível de tributação nestes casos.

Não faz sentido a diferença de tratamento entre as empresas optantes pelo lucro real ou presumido nas operações de permutas imobiliárias.

A essência da transação é a mesma: ambas precisam do terreno para construírem seus empreendimentos, venderem suas unidades e aí sim, auferir suas receitas para pagarem seus respectivos tributos.

Eis mais um exemplo da difi – culdade que é ser empresário no Brasil. Não resta outra alternativa para as incorporadoras que sofreram com o entendimento equivocado do Fisco, a não ser combatê-lo perante o Poder Judiciário. Difícil acreditar que o Brasil consiga fi gurar entre os 50 melhores do mundo para se fazer negócios se, na prática, a realidade teórica é outra.

(*) – Sócio fundador do FF Advogados, responsável pelas áreas de Direito Público e direito contábil IFRS (edison.fernandes@fflaw.com.br);

(**) – Advogado do FF advogados, atua nas áreas de Direito societário, contratos e imobiliário (marcus.lima@fflaw.com.br).

https://jornalempresasenegocios.com.br/images/edicoes/3811/pagina_06_ed_3811.pdf

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