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11/12/2018

A comissão de corretagem e o programa minha casa, minha vida

por Elisa Junqueira Figueiredo e Thiago Schapiro Perigolo

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Há até pouco tempo, a legalidade do pagamento de comissão de corretagem por compromissários compradores tinha grande destaque no âmbito do contencioso imobiliário. O Superior Tribunal de Justiça – STJ, na tentativa de encerrar de vez as controvérsias sobre o tema, houve por bem fixar a seguinte tese: é válido o repasse de tal encargo aos promitentes-compradores, desde que o preço a este título lhes seja previamente informado e o prazo prescricional é de três anos para pleitear o ressarcimento desses valores, caso cobrado indevidamente (tema 938).

Ocorre que, não obstante o acerto do STJ, verificou-se novo número substancial de processos cujo pedido era, justamente, a restituição de tais valores, contudo por adquirentes de imóvel objeto do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV). Ao tomar ciência desses “processos repetitivos”, o STJ determinou a afetação de todas essas demandas como tema 960.

Ao ser iniciada a sessão de julgamento, o ponto crucial de discussão foi a aplicação (ou não) do tema 938, acima explanado, para os contratos objeto do PMCMV, debatendo-se de quem seria o ônus de pagamento da comissão de corretagem e, até mesmo, se ela poderia ser cobrada desse grupo de consumidores.

Tamanha a controvérsia do assunto, que os envolvidos no caso sub judice apresentaram diversas teses, as quais vão desde a vedação de cobrar tais valores de todos esses consumidores, independentemente da faixa do PMCMV em que se enquadram, uma vez que desvirtuaria a função social do programa habitacional, até a validade do repasse de tal encargo a todos esses promitentes-compradores, desde que previamente informados.

Não se pode perder de vista que estava em “jogo” matéria diretamente relacionada ao direito constitucional de moradia e, sobretudo, que o PMCMV consiste em viabilizar tal direito aos mais necessitados (famílias de baixa/média renda).

Com efeito, após uma série de edições da Lei que rege o PMCMV, as famílias que lhe são adeptas foram classificadas em quatro diferentes faixas, cada qual com regramentos específicos, de acordo com a renda mensal bruta aferida: faixa 1 – de maneira geral até R$ 1.800,00; faixa 1,5 – até R$ 2.600,00; faixa 2 – até R$ 4.000,00; faixa 3 – até R$ 9.000,00.

Registra-se que a faixa 1 foi prontamente exonerada do pagamento de comissões de corretagem, mesmo porque não há trabalho de corretores  na venda de imóveis nesta categoria, haja vista que compra e venda de imóveis para esse grupo se dá mediante seleção de critérios sociais e sorteio. Portanto, descabida a cobrança de comissão de corretagem para essa faixa.

Superada essa exceção, prevaleceu o entendimento do tema 938 para as demais faixas de renda do PMCMV (faixas 1,5,  2 e 3), ou seja, os compromissários compradores estão sujeitas ao pagamento do serviço de corretagem, desde que lhes previamente informado. Esta é a tese fixada pelo tema 960.

Por oportuno, merecem ser destacados os fundamentos principais que levaram a tal conclusão.

O primeiro consiste em preservar a função social do PMCMV, que é justamente facilitar e possibilitar aos mais necessitados a compra de sua moradia. Por conta disso, a faixa 1 foi prontamente exonerada de tal encargo e, após longa argumentação, concluiu-se que as demais faixas não seriam prejudicadas caso honrassem com esse tipo de pagamento.

O segundo fundamento leva em consideração que todos os processos afetados por esse novo tema (960) foram ajuizados por famílias integrantes do PMCMV, que já haviam pago a taxa de corretagem, contudo pretendiam o reembolso. Logo, a suposta tese de que eles não teriam condições de suportar esse ônus é inoportuna, razão pela qual não foi acolhida.

Por fim, destaca-se que eventual decisão em sentido contrário fatalmente desequilibraria a situação econômica das construtoras e, simultaneamente, colocaria em risco os interesses políticos e econômicos do País, pois se estaria desestimulando a fomentação de novos empregos e, inclusive, da construção civil.

O que se conclui e deve destacar é que o STJ, ao fixar a tese objeto do tema 960 foi congruente com a anterior definição (tema 938), conferindo a imprescindível segurança jurídica e prestigiando o princípio da igualdade.

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